Die wichtigsten Fragen und Antworten zu unseren Gutachten

Gutachten zur Restnutzungsdauer sind vor allem für Immobilien sinnvoll, die ein älteres Baujahr, aber auch der Zustand ist wichtig. Besonders gute Aussichten auf eine verkürzte Nutzungsdauer haben Gebäude, die älter als 30 Jahre sind und nicht umfassend saniert wurden. Bei Gewerbeimmobilien kann sich ein solches Gutachten bereits für Objekte lohnen, die zwischen zehn und zwanzig Jahre alt sind.

Ihr Nettoeinkommen erhöht sich. Die Steuerlast sinkt. Die Gebäude-Abschreibung repräsentiert den jährlichen Betrag, der in der Steuererklärung als abzugsfähiger Aufwand deklariert werden kann. In der Regel wird sie als Prozentsatz des Gebäudewerts berechnet. Dieser steuerliche Mechanismus ermöglicht eine Reduzierung der Steuerlast ohne tatsächliche Kosten und erhöht somit Ihr Nettoeinkommen.

1. Kostenlose Ersteinschätzung

Wir prüfen kostenlos, ob ein Gutachten für Sie sinnvoll ist.

1. • Füllen Sie dazu unser Formular für die Ersteinschätzung aus.
   • Geben Sie die relevanten Daten zu Ihrem Objekt ein und wählen Sie auf der letzten Seite die Option „Kostenlose Ersteinschätzung beauftragen“.
   • Hinterlassen Sie Ihre Kontaktdaten (E-Mail und Telefon) für mögliche Rückfragen und die Zustellung der Einschätzung.
   • Klicken Sie auf „Absenden“.

Innerhalb weniger Minuten erhalten Sie das Ergebnis der Ersteinschätzung. Wenn eine verkürzte Nutzungsdauer realistisch erscheint, folgt der nächste Schritt.

2. Beauftragung des Sachverständigen-Gutachtens

• • Nutzen Sie den Link, den wir Ihnen nach der kostenlosen Ersteinschätzung zur Verfügung stellen.
  • Ihre bisherigen Eingaben sind dort bereits hinterlegt. Ergänzen Sie diese und wählen Sie im letzten Schritt „Sachverständigengutachten Restnutzungsdauer“.
  • Wir erfragen zusätzliche Informationen und bitten um das Hochladen relevanter Dokumente.
  • Sobald alle Daten eingetragen sind, klicken Sie auf „Absenden“, um das Gutachten in Auftrag zu geben.
  • Falls weitere Informationen oder Unterlagen benötigt werden, kontaktieren wir Sie.
  • Bevor Sie das endgültige Gutachten erhalten, schicken wir Ihnen einen Entwurf zur Prüfung, der bei Bedarf angepasst werden kann.

Die Restnutzungsdauer wird gemäß § 4 Abs. 3 Satz 1 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) bestimmt, wobei das Alter des Gebäudes als Basis dient. Wenn am Bewertungsobjekt bedeutende Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen wurden, führen diese zu einer „Verjüngung“ des Gebäudes.

Die gesetzlich festgelegte Abschreibungsdauer basiert hauptsächlich auf dem Baujahr der Immobilie. Zusätzlich spielen jedoch auch andere wesentliche Faktoren eine Rolle bei der Berechnung der Restnutzungsdauer. Dazu gehören die Tragstruktur, die Art der Immobilie, der Modernisierungsgrad, frühere Gebäudeschäden, der CO₂-Fußabdruck sowie zukünftige Planungen.

Unsere Sachverständigen, die nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sind, verfügen über langjährige Erfahrung in der Erstellung von Gutachten zur wirtschaftlichen Restnutzungsdauer von Immobilien. Neben unserem festen Gutachterteam kooperieren wir deutschlandweit mit freiberuflichen Gutachtern vor Ort. Diese sind ebenfalls mit unserem Verfahren vertraut, und jedes von ihnen erstellte Gutachten wird von unserem Kern-Team überprüft. Auf diese Weise können wir Gutachten im gesamten Bundesgebiet anbieten.

Ja. In Übereinstimmung mit den Anforderungen des BMF-Schreibens des Bundesministeriums der Finanzen vom 22. Februar 2023 werden alle Gutachten, die über die Betongold Gutachten GmbH beauftragt werden, ausschließlich von Sachverständigen erstellt, die nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sind.

Obwohl es keine gesetzliche oder gerichtliche Verpflichtung zur Durchführung von Außen- und Innenbesichtigungen gibt, möchten wir hervorheben, dass diese Praxis in vielen Fällen äußerst vorteilhaft sein kann.

Wir haben festgestellt, dass die Angabe eines Besichtigungstermins im Gutachten dazu beitragen kann, Rückfragen seitens der Finanzämter zu reduzieren und die Akzeptanz des Gutachtens zu erleichtern.

Daher empfehlen wir, Besichtigungen in Betracht zu ziehen, um eine umfassendere und präzisere Bewertung zu ermöglichen. Dies gewährleistet, dass das Gutachten auf einem möglichst hohen Informationsniveau basiert. Wenn Sie diese Option wünschen, können Sie im Auftragsprozess auf unserer Webseite die entsprechende Auswahl treffen.

Wir sind überzeugt, dass dies zu einer reibungslosen und erfolgreichen Abwicklung des Gutachtens beitragen wird.

Eine Übersicht der Honorare, finden Sie auf der Seite Kosten.

Ja. Für die Beauftragung von fünf oder mehr Gutachten innerhalb einer Woche gewähren wir einen attraktiven Bündelrabatt. Bei weniger als fünf Gutachten oder bei einer schrittweisen Beauftragung über einen längeren Zeitraum ist aufgrund des erheblichen Aufwands für die Erstellung der Gutachten leider kein Rabatt möglich. In unserer Kostenübersicht finden Sie alle Details zu den Honoraren und den möglichen Rabattstufen.

Sie erhalten eine Rechnung zusammen mit oder kurz nach dem Gutachten. Sie gehen also nicht in Vorkasse. Die Bezahlung erfolgt bequem per Überweisung.

Bitte beachten Sie, dass unsere Buchhaltung das Gutachten nach Ablauf von vier Wochen ab Beauftragung in Rechnung stellt, falls nicht alle erforderlichen Unterlagen vorliegen. Selbstverständlich setzen wir die Fertigstellung Ihres Gutachtens fort, sobald Sie die fehlenden Unterlagen nachreichen.

Auch für langfristige Eigentümer bietet eine verkürzte Abschreibungsdauer Vorteile.

Es stimmt zwar, dass die Immobilie in diesem Fall früher vollständig abgeschrieben ist (beispielsweise nach 30 Jahren Nutzungsdauer). Allerdings hatten Sie in diesen 30 Jahren ein entsprechend höherer Nettoeinkommen, aus dem beispielsweise Rücklagen, Sondertilgungen oder für weitere Investitionen oder Immobilienkäufe gebildet werden können.

Der umgekehrte Fall wäre deutlich nachteiliger: Sollten Sie wider Erwarten die Eigentumswohnung, das Mehrfamilienhaus oder die Gewerbehalle bereits nach zehn Jahren veräußern, würde ein Großteil des Abschreibungspotenzials ungenutzt bleiben.

Fragen:

1. Erhalte ich mein Geld zurück, wenn das Gutachten nicht anerkannt wird?
2. Was passiert, wenn das Finanzamt das Gutachten ablehnt?
3. Gibt es eine Geld-zurück-Garantie bei Ablehnung des Gutachtens?
4. Entstehen mir Kosten im Falle einer Ablehnung?

Antwort:

Bislang gab es keine endgültige Ablehnung unserer Gutachten. Sollte des unerwarteterweise vorkommen, dass eines unserer Gutachten nicht sofort anerkannt wird, bieten wir umfassende Unterstützung bei der Überprüfung und gegebenenfalls der Formulierung eines Einspruchs durch eine unserer Partner-Steuerkanzleien. Bislang wurde kein Einspruch von uns zurückgewiesen.

Im äußerst seltenen Fall einer Ablehnung greift unsere 100% Geld-zurück-Garantie. Die Rückerstattung des Gutachtenhonorars erfolgt, sobald Sie zustimmen, dass der Fall ohne Kosten für Sie an eine Steuerkanzlei weitergeleitet wird. Wir tragen alle Kosten des Finanzgerichtsverfahrens und erhalten nur im Erfolgsfall die Steuerersparnis aus 3 Jahren, als Vergütung.

Selbstverständlich behalten Sie Ihr Wahlrecht. Die Inanspruchnahme unseres Rechtsschutzes ist freiwillig. Wir unterstützen Sie auch, wenn Sie sich entscheiden, das Verfahren auf eigenes Risiko selbst zu führen.

Hier finden Sie eine Übersicht der Unterlagen, die wir in der Regel benötigen. Sie können diese Unterlagen direkt bei der Beauftragung hochladen oder alternativ anschließend per E-Mail oder auf anderem Weg übermitteln:

• Grundrisse: (z.B. aus Bauakte, Aufteilungsplan, Exposé oder Vermietungsplänen)
• Energieausweis: (Ausnahmen können bei Gewerbe- und Denkmalobjekten bestehen)
• Fotos:
  • Außenansicht vorne (z.B. Gesamtaufnahme des Gebäudes von der Straße aus)
  • Außenansicht hinten (z.B. Gesamtaufnahme des Gebäudes vom Garten oder Hinterhof, falls möglich)
  • Treppenhaus (falls vorhanden)
  • Fenster (sichtbar sollten Material und Zustand sein, z.B. Holz, Kunststoff oder Aluminium)
  • Bäder (Zustand der sanitären Anlagen und Fliesen sollte erkennbar sein)
  • Innenausbau (z.B. Fotos von Räumen, in denen Wände, Türen, Böden, Decken und Heizkörper sichtbar sind)
  • Dach innen (falls Dachgeschoss unausgebaut und zugänglich)
  • Dach außen (z.B. seitlich durch Dachfenster oder von der Straße aus, um die Art der Dacheindeckung zu erkennen)
  • Heizungsanlage (z.B. Foto der Zentralheizung, Gasetagenheizung oder Übergabestation der Fernwärme)
  • Schäden und Defekte (falls vorhanden)

Sollten Ihnen noch nicht alle Unterlagen vollständig vorliegen, empfehlen wir, das Gutachten dennoch verbindlich zu beauftragen. Wir überprüfen die Vollständigkeit der Unterlagen in der Erstprüfung und kontaktieren Sie, falls noch etwas fehlt. Falls das Gutachten aufgrund nicht verfügbarer Unterlagen nicht erstellt werden kann, entstehen Ihnen selbstverständlich keine Kosten.

Wichtig: Bitte reichen Sie nur Unterlagen und Fotos des Bewertungsobjekts selbst ein. Das Gutachten kann nicht mit Fotos von Nachbarobjekten oder ähnlichen Referenzobjekten erstellt werden.

Der Datei-Upload ist nicht verpflichtend, sodass Sie das Gutachten auch ohne vollständige Unterlagen beauftragen können. Sie haben die Möglichkeit, fehlende Unterlagen später per E-Mail oder über andere Wege (z.B. Wetransfer, Google Drive, Dropbox) nachzureichen.

Wir führen stets eine Überprüfung der Unterlagen durch und werden Sie kontaktieren, falls noch etwas fehlt.

Wichtig: Sollten bestimmte Unterlagen oder Fotos fehlen wenden Sie sich bitte an unseren Kundenservice. Reichen Sie bitte ausschließlich Unterlagen und Fotos des Bewertungsobjekts selbst ein und vermeiden Sie Unterlagen von Nachbarobjekten oder ähnlichen Referenzobjekten.

Bitte informieren Sie uns im Kommentarfeld oder später per E-Mail an kontakt@betongoldgutachten.de darüber, bei welchen Angaben zu Modernisierungen Sie unsicher sind. Wir werden Ihre Unterlagen und Informationen selbstverständlich auf Plausibilität prüfen. In einigen Fällen ist es möglich, dass bestimmte Angaben nicht exakt ermittelt werden können und vom Gutachter sorgfältig geschätzt werden müssen.

Nach der Beauftragung und dem Eingang aller erforderlichen Unterlagen beträgt die Bearbeitungsdauer in der Regel ein bis drei Wochen.

Frage:

Der Bewertungsstichtag bezeichnet den Zeitpunkt, zu dem die Bewertung einer Immobilie zur Ermittlung der Restnutzungsdauer erfolgt. Dieser Stichtag dient dazu, eine aktuelle Bewertung der Immobilie vorzunehmen und den zeitlichen Abschreibungs- sowie Wertverlust der Immobilie zu berücksichtigen.

In diesem Zusammenhang treten häufig folgende Fragen auf:

• Welchen Bewertungsstichtag sollte ich wählen?
• Welche Informationen müssen zum Bewertungsstichtag bereitgestellt werden?
• Welcher Bewertungsstichtag ist empfehlenswert, wenn ich für das laufende Jahr noch keine Steuererklärung abgegeben habe?
• Welcher Stichtag ist ratsam, wenn die Immobilie bereits steuerlich abgeschrieben wurde?

Antwort:

Die Auswahl des Bewertungsstichtags hängt hauptsächlich davon ab, ob Ihre Steuererklärung für das betreffende Jahr bereits eingereicht wurde:

• Wenn Sie die Immobilie erst kürzlich erworben haben und noch keine Steuererklärung für das betreffende Jahr abgegeben haben, ist es sinnvoll, den Zeitpunkt des wirtschaftlichen Besitzübergangs (d.h. den Zeitpunkt, an dem Besitz, Nutzen und Lasten auf Sie übergehen) als Bewertungsstichtag zu wählen.
• Falls Sie bereits eine steuerliche Abschreibung für die Immobilie vorgenommen haben, empfiehlt es sich, den Jahresanfang (01.01.XXXX) des Jahres zu wählen, für das noch kein endgültiger Steuerbescheid vorliegt.

Wichtiger Hinweis: Alle Angaben zur Immobilie, einschließlich möglicher Modernisierungen, sollten in Bezug auf den gewählten Bewertungsstichtag gemacht werden. Dies sollte in Form von entsprechenden Unterlagen, Fotos oder anderen nachvollziehbaren Dokumentationen erfolgen.

Ja. Unsere Gutachten werden in der Regel anerkannt. Sollte dies unerwartet nicht der Fall sein, stehen wir Ihnen bei der erforderlichen Nachbesserung und gegebenenfalls bei der Formulierung eines Einspruchs zur Seite, unterstützt durch unsere kooperierende Steuerkanzlei.

Bislang wurden alle von uns eingereichten Einsprüche akzeptiert.

Ja. Die Gebäude-AfA stellt eine Besteuerungsgrundlage dar, die nicht in Bestandskraft erwächst und daher grundsätzlich jährlich neu festgelegt werden kann.

Eine einmal anerkannte verkürzte Restnutzungsdauer wird in der Regel für die Folgejahre fortgeführt, bis das Gebäude vollständig abgeschrieben oder verkauft wird.

Es sind uns keine Fälle bekannt, in denen eine einmal anerkannte verkürzte Restnutzungsdauer nachträglich aberkannt wurde. Rechtlich gesehen ist dies jedoch grundsätzlich möglich. Unserer Auffassung nach würde in einem solchen Fall jedoch die Beweislast beim Finanzamt liegen, nicht beim Steuerpflichtigen.

Ja. Bei vermieteten Immobilien können Sie die Kosten als Werbungskosten geltend machen.

Frage:

In Deutschland werden über 90 % der vermieteten Immobilien standardmäßig über einen Zeitraum von 50 Jahren abgeschrieben. Ein Gutachten kann jedoch oft eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer nachweisen. Dennoch gibt es Situationen, in denen die Erstellung eines Nutzungsdauer-Gutachtens nicht ratsam ist.

Hier sind die relevanten Fragen, die Sie sich stellen sollten:

• Wann ist die Erstellung eines Nutzungsdauer-Gutachtens nicht empfehlenswert?
• Ist ein Nutzungsdauer-Gutachten auch bei selbstgenutzten Immobilien sinnvoll?
• Unter welchen Umständen ist ein Nutzungsdauer-Gutachten bei Gewerbeimmobilien sinnvoll?
• Lohnt sich ein Nutzungsdauer-Gutachten für geerbte oder geschenkte Immobilien, die seit mehr als 50 Jahren im Besitz sind?

Antwort:

Wenn Ihr Hauptziel darin besteht, steuerliche Vorteile zu nutzen, sollten Sie ein Gutachten nur in Erwägung ziehen, wenn Sie die Gebäude-AfA steuerlich geltend machen können.

In den folgenden Fällen ist dies in der Regel nicht möglich:

• Bei einem selbstgenutzten Einfamilienhaus.
• Bei einer geerbten oder geschenkten Immobilie, die der Erblasser vor mehr als 50 Jahren erworben hat.

Für vermietete Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser hängt die Sinnhaftigkeit eines Gutachtens von Baujahr und Zustand der Immobilie ab. Gutachten sind besonders effektiv bei nicht kernsanierten Wohngebäuden, die älter als 30 Jahre sind. Bei Gewerbeimmobilien kann sich ein Gutachten auch schon bei Objekten im Alter von zehn bis zwanzig Jahren lohnen.

Unsere kostenlose Ersteinschätzung ermöglicht es Ihnen, unverbindlich zu überprüfen, ob ein Nutzungsdauer-Gutachten für Ihre Immobilie grundsätzlich sinnvoll ist.

Ja. Grund und Boden werden grundsätzlich als unvergänglich angesehen. Die Nutzungsdauer der darauf errichteten baulichen und sonstigen Anlagen ist jedoch zeitlich begrenzt. Durch Verschleiß, Abnutzung, Verbrauch und andere Alterungsprozesse verliert eine Immobilie im Laufe ihrer Lebensdauer kontinuierlich an Wert. Dieser Wertverlust kann durch Abschreibungen steuerlich berücksichtigt werden.

Die Bestimmung der Restnutzungsdauer ist für die lebenszyklusorientierte Betrachtung von Immobilien in vielerlei Hinsicht bedeutend:

• Bedeutung für die Wertermittlung Die Restnutzungsdauer beeinflusst maßgeblich die Höhe und Differenz des Kaufpreises einer Immobilie. Sie wird daher in den Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertmodellen als wertbeeinflussende Größe berücksichtigt. Studien zeigen, dass die Berücksichtigung der Restnutzungsdauer die Kaufpreisunterschiede in allen Wertermittlungsmodellen signifikant erklären kann. Diese statistische Bedeutung wird auch in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) anerkannt.
• Bedeutung für die Investitionsplanung Die Investitions- und Instandhaltungsplanung für Immobilien basiert auf dem aktuellen qualitativen Zustand und dem prognostizierten Abnutzungsverlauf. Grundlage der Planungen sind die Analyse potenzieller Instandhaltungsmaßnahmen, die Berücksichtigung der vorgegebenen Nutzungsdauer und die Festlegung eines Rest- bzw. Mindestabnutzungsvorrats.
• Steuerliche Bedeutung Die gesetzlichen Abschreibungssätze von 2 %, 2,5 % oder 3 % basieren auf einer generellen Nutzungsdauer von 50, 40 oder 33 Jahren (je nach Baujahr) und gelten als Standard. Die genaue Bestimmung der tatsächlichen Nutzungsdauer ist jedoch entscheidend für die Anwendung des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Die Ermittlung der realen Restnutzungsdauer kann somit eine Erhöhung der Abschreibung für Abnutzung (AfA) ermöglichen, die der tatsächlichen kürzeren Nutzungsdauer entspricht.

Da die voraussichtliche Nutzungsdauer die Zukunft betrifft, kann sie nur durch Schätzung ermittelt werden, wobei es hierzu unterschiedliche Verfahren gibt und Erfahrungswerte zu berücksichtigen sind.

Die technische Nutzungsdauer bezeichnet die maximale Lebensdauer eines Investitionsguts aus technischer Sicht – also die Zeit, nach der beispielsweise ein Gebäude oder ein Fahrzeug voraussichtlich nicht mehr funktionsfähig ist. Diese technische Nutzungsdauer stellt die Obergrenze für die Ermittlung der Nutzungsdauer bei der Berechnung der Absetzungen für Abnutzung (AfA) oder Abschreibung dar.

Die technische Lebensdauer von Gebäuden wird von mehreren Faktoren beeinflusst:

• Qualität der Baustoffe und Ausführung: Dazu gehören die Materialwahl und die Qualität der Montage.
• Natürliche Einflüsse: Wie Wind, Regen, Luftfeuchtigkeit und Sonneneinstrahlung.
• Menschliche Einflüsse: Beispielsweise Abnutzung durch Nutzung.
• Wechselwirkungen zwischen Bauelementen: Zum Beispiel durch Schutzmaßnahmen wie Anstriche auf Holz oder durch mögliche Korrosion, wenn unterschiedliche Metalle in Kontakt kommen.
• Instandhaltungsmaßnahmen: Wie regelmäßige Wartung, Reinigung, Konservierung und Reparaturen.

Wenn die Restnutzungsdauer eines Gebäudes weniger als 40 Jahre (bei Baujahren bis 1925), 50 Jahre (bei Baujahren nach 1925) oder 33 Jahre (bei Baujahren ab 2023) beträgt, amortisiert sich das Gutachterhonorar in der Regel schnell.

Ja. Schreiben Sie uns dafür eine Mail.

Frage:

Bei einer Kernsanierung wird ein Gebäude nahezu in einen Neubauzustand versetzt, indem es bis auf die tragende Substanz zurückgebaut und anschließend umfassend renoviert wird. Diese Renovierung umfasst in der Regel die Erhaltung und gegebenenfalls Instandsetzung von Decken, Außenwänden, tragenden Innenwänden und Dachstuhl. Solch eine Sanierung hat oft Auswirkungen auf die Nutzungsdauer der Immobilie.

In diesem Zusammenhang tauchen häufig folgende Fragen auf:

• Wie beeinflusst eine Kernsanierung die Nutzungsdauer einer Immobilie?
• Welches Alter wird bei kernsanierten Immobilien für die Berechnung der AfA-Sätze herangezogen?
• Ab wann gilt ein Gebäude als kernsaniert?
• Welches fiktive Baujahr wird für eine kernsanierte Immobilie verwendet?

Antwort:

Bei einer Kernsanierung wird als fiktives Baujahr das Jahr der vollständigen Sanierung angenommen.

Falls noch Teile der alten Bausubstanz erhalten bleiben oder der Zustand von Neubauten abweicht, wird ein Abschlag berücksichtigt. Bei einer umfassenden Kernsanierung beträgt dieser Abschlag in der Regel etwa 10 % der Gesamtnutzungsdauer.

Während einer Kernsanierung wird das Gebäude bis auf die tragenden Elemente zurückgebaut, wobei Decken, Außenwände, tragende Innenwände und der Dachstuhl im Regelfall erhalten bleiben und gegebenenfalls erneuert oder instandgesetzt werden.

Eine Kernsanierung kann insbesondere bei folgenden umfassenden Erneuerungen angenommen werden:

• Dacheindeckung
• Innenwände (außer tragende Wände)
• Nichttragende Bestandteile der Außenwände bei Fachwerk
• Fassade
• Innenwandbeschichtungen
• Fußböden
• Fenster
• Innen- und Außentüren
• Technische Systeme wie Heizung einschließlich aller Leitungen
• Abwassersystem einschließlich der Grundleitungen
• Elektrische Leitungen
• Wasserversorgungsleitungen

Diese Erneuerungen müssen technisch einwandfrei und neuwertig sein, um als neubauähnlich zu gelten.

Die Annahme, dass eine Abschreibungsdauer von 50 Jahren die tatsächliche Realität widerspiegelt, ist oft nicht zutreffend. Ein Beispiel verdeutlicht dies: Wenn eine vermietete Wohnimmobilie aus dem Baujahr 1985 alle 49 Jahre verkauft wird, beginnt der Abschreibungszyklus von neuem, was die 50 Jahre als Standard oft unrealistisch erscheinen lässt.

Deshalb ermöglicht § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG dem Steuerpflichtigen die Wahl, entweder den standardisierten AfA-Satz nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG zu verwenden oder eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer geltend zu machen und nachzuweisen.

Das Finanzamt ist verpflichtet, die Schätzung des Steuerpflichtigen zu berücksichtigen, sofern diese auf den üblichen wirtschaftlichen Überlegungen basiert, die ein vernünftig handelnder Steuerpflichtiger anstellt. Eine Schätzung darf nur dann zurückgewiesen werden, wenn sie eindeutig außerhalb des akzeptablen Schätzungsrahmens liegt, da keine absolute Gewissheit über die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer erforderlich ist.

Angesichts der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt und der steigenden Kosten für Bau und Instandhaltung von Immobilien wurde die Abschreibungsdauer für ab 2023 errichtete Gebäude von 50 auf 33 Jahre reduziert. Diese Anpassung soll durch höhere jährliche Abschreibungsbeträge einen Investitionsanreiz für dringend benötigte Neubauten schaffen.

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, beginnt die Abschreibung im Zeitpunkt der Anschaffung. Maßgeblich ist der Monat, in dem Besitz, Gefahr, Nutzen und Lasten (s.g. „wirtschaftlicher Übergang“) laut Kaufvertrag an den neuen Eigentümer übergehen. Das Datum des Kaufvertrags, der Grundbucheintragung oder des Bezugs spielen dabei keine Rolle.

Auch als Käufer einer älteren Immobilie beginnt die Nutzungsdauer für Sie von neuem, also beispielsweise mit 50 Jahren. Das Baujahr ist zwar für die Dauer der Abschreibung entscheidend, aber der Abschreibungszyklus beginnt bei Eigentümerwechsel von vorne. Eine Ausnahme gilt bei einer Erbschaft oder Schenkung. Da der Begünstigte keine eigenen Anschaffungskosten für die Immobilie hat, führt er die Abschreibung des Vorbesitzers fort.

Profis setzen häufig gezielt den wirtschaftlichen Übergang auf den 30./31. des Monats (anstatt auf den 1. des Folgemonats), um so bereits einen Monat früher von der Abschreibung zu profitieren.

Wenn Sie selbst Bauherr sind, dann beginnt die Abschreibung im Jahr der Fertigstellung der Immobilie. Ein Gebäude gilt laut dem Bundesfinanzhof als fertiggestellt, wenn die wichtigsten Bauarbeiten abgeschlossen und die Immobilie prinzipiell bezugsfähig ist. Bei Neubauten ist eine kürzere Nutzungsdauer kaum nachweisbar.

Falls der Steuerbescheid bereits bestandskräftig ist, können Sie die Abschreibungsdauer nur noch für zukünftige Jahre anpassen. In diesem Fall wird der Restbuchwert der Immobilie ab dem Zeitpunkt der Geltendmachung auf Basis der tatsächlichen kürzeren Restnutzungsdauer abgeschrieben.

Dies ist möglich, da die Gebäude-AfA eine unselbständige Besteuerungsgrundlage darstellt, die nicht rechtskräftig wird und daher jedes Jahr neu festgelegt werden kann.

Sollten nach der Einreichung Ihres Gutachtens Rückfragen oder Einwände vom Finanzamt bezüglich Ihrer Steuererklärung auftreten, stehen wir Ihnen selbstverständlich mit unserer Expertise zur Verfügung, um diese Anliegen so schnell wie möglich zu klären.

Bitte wenden Sie sich in diesem Fall einfach an unseren Kundenservice und schildern Sie uns Ihr Anliegen. Wir werden Ihnen dann Empfehlungen für die nächsten Schritte geben.

Sie können ein Gutachten entweder für eine genau bestimmte Eigentumswohnung (ETW) in einem Mehrfamilienhaus beauftragen, zum Beispiel „ETW 5, 2. OG links im MFH XY“, oder für das gesamte Mehrfamilienhaus. Gutachten, die mehrere Eigentumswohnungen innerhalb eines Mehrfamilienhauses betreffen, wie „3 ETWs in MFH XY“, werden von uns nicht erstellt. Diese Regelung entspricht auch der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und gewährleistet die Einhaltung der Bewertungsstandards, da es selten zwei völlig identische Wohnungen gibt.

Falls Sie jedoch feststellen, dass eine Bewertung des gesamten Mehrfamilienhauses für Sie vorteilhafter ist und Sie über die erforderlichen Informationen und Unterlagen zu den Zuständen aller Wohnungen verfügen, erstellen wir gerne ein umfassendes Gutachten für das gesamte Gebäude.

Gerade bei Immobilien aus der Zeit vor dem Krieg gibt es manchmal Situationen, in denen aufgrund von Bränden oder anderen Ereignissen keine Bauunterlagen mehr vorhanden sind.

Auch in solchen Fällen kann eine Begutachtung durchgeführt werden. Der Gutachter erstellt eine Einschätzung der Immobilie anhand der noch verfügbaren Unterlagen, eventuell älterer Gebäudefotos, der aktuellen Beschaffenheit und anderer vorhandener Hinweise. Auf dieser Basis wird dann eine fundierte Schätzung des Baujahrs vorgenommen.

Aufgrund der klaren Rechtsprechung nutzten immer mehr Vermieter ihr Recht gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG zum Nachweis einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer, um so den jährlichen AfA-Satz zu optimieren.

Das Bundesfinanzministerium plante daraufhin im Jahr 2022, diesen Passus zu streichen, um Steuerausfälle zu verhindern und den Nachweis einer verkürzten Nutzungsdauer abzuschaffen.

Aus diesem Grund treten bei Vermietern nach wie vor einige Fragen auf: Die verkürzte Restnutzungsdauer soll abgeschafft werden. Wie lange habe ich Zeit? Wird die Regelung zur verkürzten Restnutzungsdauer abgeschafft? Wie lautete das Endurteil zur AfA und Nutzungsdauer von Immobilien? Antwort: Für Vermieter gibt es in diesen Fragen seit Ende 2022 Entwarnung. Denn in der Anhörung des Finanzausschusses haben sich verschiedene Finanzexperten gegen die Abschaffung der verkürzten Restnutzungsdauer ausgesprochen. So wurde beispielsweise in der Stellungnahme der Bundessteuerberaterkammer deutlich gemacht, dass weder das Argument der „unkontrollierten Steuerausfälle“ noch die Verbesserung der Rechtslage und der Abbau von Bürokratie nachvollziehbar seien. Im Rahmen des parlamentarischen Verfahrens hat sich die Bundesregierung daher Ende 2022 schließlich darauf geeinigt, die erhöhte Abschreibung durch das Nutzungsdauerexperiment beizubehalten. Das Jahressteuergesetz 2022 wurde ohne die heftig umstrittene Streichung des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG verabschiedet. Deshalb unterstützen wir Sie auch in den kommenden Jahren gerne dabei, Ihren Nettoeinkommen durch ein Gutachten über die tatsächliche Nutzungsdauer zu erhöhen.

Ein Erbe folgt bei der Abschreibung einer Immobilie dem Ansatz des Erblassers gemäß der „Fußstapfentheorie“. Das bedeutet, der Erbe übernimmt die ursprünglichen Anschaffungskosten des Gebäudes und kann den verbleibenden Restwert mit den gleichen Abschreibungssätzen und -beträgen wie der Erblasser geltend machen. Falls der Erblasser die Immobilie jedoch bereits seit beispielsweise 50 Jahren besitzt und somit vollständig abgeschrieben hat, ist eine weitere Abschreibung nicht mehr möglich.